大家好 ，我是蓝白 。
年底了 ，房地产又有了新动向 。
一个是北京12月24号发了新的松绑措施，非京籍买房 ，五环外1年社保或个税 ，五环内是2年。
北京是从2017年至今，全国限购最严厉的城市 ，从当初的五环内5年社保 ，后来改成三年，现在又变成两年 ，非京籍单身和家庭也不区分了 。
从越收越紧，到逐步松绑 ，这近十年时间的信号变化 ，也是全国楼市龙头风向标一般的缩影 。
另一个，是看到住建部发的一个数字：十四五期间 ，全国累计卖了50亿平米的新房。
另外 ，备受关注的保交楼，也全面完成了 。
我估计很多人看到这个数字第一反应就是：不是都说房地产不行了么 ，怎么还卖了这么多？！
实际数字大有玄机 ，2021年是正儿八经的销量巅峰，销售面积高达17.9亿平米 ，随后降到13亿 ，11亿，10亿 ，今年前十个月只有不到6亿 。
前高后低啊 ，风光的时候，一年能卖现在两年的房。
从2021-2025，这五年 ，我们见证了一场数十年楼市历史里都罕见的大起大落 ，高杠杆的民营房企崩了，很多城市卖不出去地只能靠城投托底左手倒右手了 ，高点上车的业主亏的资不抵债房贷还了也填不上缺口 。
2026是十五五的开局之年 ，房地产又会发生什么变化呢？
我们不妨简化成两个问题：房地产什么时候能见底？未来五年楼市是个什么样子？
第一个问题，关于所谓的“见底” 。
换个角度看5年50亿平米的销量 ，就意味着：未来增量减少 ，存量收益就成了房产定价的关键。
我们都知道，10年期国债收益率 ，是所有资产“定价的锚 ” ，楼市也不例外。
以前买房是没有现金流概念的，都是靠低买高卖的差价赚钱 。
以后赚差价肯定是没戏了 ，房子的唯一价值 ，来自以后的现金流折现，也就是租金收益率 。
去年央行货政报告明确说了：以后买房出租获得的收益率，将高于多数资产回报率。
那我们把租金收益率和10年期国债收益率对比 ，选中指50城租金回报率 ，与10年期，15年期 ，30年期国债收益率对比 。
去年8月 ，50城租金收益率超10年国债 。9月份 ，超15年国债。10月份，与30年国债相交 。
今年二月份 ，已经超越了30年国债 。
广发证券测算 ，百城租金收益率已经到2.3%，已经高于五年期定存 ，以及一年期理财产品收益率。
这个回报当然还是不够的，因为还要考虑到房屋折旧 ，要考虑到这一波是靠国债收益率猛跌才实现的 ，要考虑到很多城市的二手房价没有跌透 。
现在房地产最大的拖累不是新房，因为最近三年卖地收入断崖 ，新开工面积急剧缩减 ，很多城市没多少新盘，真正压制价格的是二手房 。
如果从库存角度 ，二手房挂牌量 ，需要降到2014年的水平才行。
为什么？
因为，2015年以后 ，是棚改加杠杆的关键节点 ，也是楼市疯狂大戏的开篇，2014年的时候二手房挂牌量占比极低 ，既然挤泡沫 ，那就需要挤到棚改前夜 。
那新房库存呢？也就是在建、竣工未售住宅待售面积，这些可以公开查到的数字，需要降到2018年的水平才行 。
为啥是2018年？
因为2018年之后 ，市面上的新房 ，被一夜暴富的拆迁户们抢的七七八八了，也为2021年的行业急转直下埋下了伏笔。
除了库存 ，还要看租金收益率 ，能跑赢国债收益率两个点超过1-2年，才能称得上见底。
2 ，未来五年 ，楼市会变成什么样子呢？
我们先看十五五建议稿里对房地产的表述：“完善促进消费制度机制，清理汽车 、住房等消费不合理限制性措施 ” 。
这一条 ，就跟文章开头 ，咱们提到北京楼市放松限购的措施对应上了 。
至此，楼市基本已经完全取消了限购 ，除了北京五环外1年社保 ，上海外环外1年社保，深圳限购核心区1年社保之外，其他城市都已经没有限制了。
既然已经没有限购限售了 ，为啥还专门说“不合理限制性措施”？
因为 ，提振房地产的措施远不止限购，未来更多要靠收储+好房子战略 ，扩大优质供给 ，来吸引增量需求 。
比如新修的《住房项目规范》，住宅层高从2.8米 ，提高到不低于3米 。
放开地块限制 ，盖更多的低容积率 、低密度、低公摊的房子 ，更多做大阳台 、大飘窗 、更高得房率的房子。
所以你会发现一个奇特的现象：高价高品质小幅供应的新房，正在碾压低价低质巨量供应的二手房 。
这样一来 ，未来同一个城市同一个区同一个地段 ，不同的房子差价可能都以数倍计 。
现在楼市的情况是：地段差的小区烂的房子降的再便宜，该不买的还是不会买，因为竞品太多了 ，你到中介搜 ，次新毛坯二手房呜呜泱泱的挂牌量，看着都吓人。
唯一能引起那些有钱人兴趣的 ，就是各种名目的四代宅 ，对，就那种一楼挑空做大堂 ，一梯一户 ，130平能给你整三个露台那种房子，确实住起来比原来高价接盘的怨种房子爽太多 。
简单来说就是：有钱人买改善新房 ，低收入的买不断跌价的户型稀烂二手房 。
那句话怎么说来着？大家都有光明的未来。
我是蓝白 ，今天先聊到这，咱们下期再见 。
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评论列表（4条）
我是视听号的签约作者“张简子斌”！
希望本篇文章《北京放松限购，保交楼告一段落，未来5年楼市会发生什么变化？》能对你有所帮助！
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本文概览：大家好，我是蓝白。年底了，房地产又有了新动向。一个是北京12月24号发了新的松绑措施，非京籍买房，五环外1年社保或个税，五环内是2年。北京是从2017年至今，全国限购最严厉的城...